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2022-12-02 08:58

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关于装修房对房地产公司企业纳税压力的影响和税收处理,大家关注度很高,由于问题的广泛性和重要性,以下我们从4个方面来谈谈装修对土地增值税的影响。
《广州市地方税务局关于印发2013年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函[2013]179号)文件规定:随房屋一同出售的家具、家电,如果安装后不可移动,成为房屋的组成部分,并且拆除后影响或丧失其使用功能的,比如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等,计入开发成本予以扣除。其他家具、家电,比如分体式空调、电视、电冰箱等成本不予扣除。贵港高企增值税优惠政策
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)文件规定:房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。
该文件所指的“装修”,是指“硬装”而不是“软装”,这就给计算土地增值税带来一定的困扰:我们销售精装房取得的收入金额如何确认?扣除项目金额如何确认?
假设金穗源房产公司销售一套精装房100万元(不含税,以下金额均不含税),面积100㎡,该房屋所有的成本支出80万元(可以理解为土地增值税的①+②),其中建安等成本60万元,硬装支出11万元,软装支出9万元。不考虑其他因素,计算土地增值税。
案例一在计算扣除项的时候,不含软装的71万元作为(①+②),软装9万元作为扣除项目,但不作为加计扣除的基数。如此以来,暨遵循了土地增值税的计算原理,又遵循了收入和成本的配比关系;既不侵蚀土地增值税税基,又保护了纳税人的合法权益。贵港高企增值税优惠政策
软装的9万元在土地增值税纳税申报表(二)第22行“代收费用”填报(参详税总函[2016]309号文件)
四、装修房子可以减少土地增值税企业纳税压力假设金穗源房产公司销售一套简装房100万元(不含税,以下金额均不含税),面积100㎡,该房屋所有的成本支出80万元(①+②),其中建安等成本60万元,硬装支出20万元。不考虑税金、利息因素,计算土地增值税。
增值额:100-104=-4万元贵港高企增值税优惠政策
增值额:80–78=2万元
对比之下不难发现我们的结论:装修房子可以减少土地增值税企业纳税压力。
商品销售的增值税税率一般高于服务业的增值税税率(农产品等除外),就目前现行税率来说,商品销售、有形动产租赁等适用的是13%的税率,较6%的服务业税率高不少。如果能够将一笔商品销售转化为服务提供或者分拆为商品销售和服务提供两部分,则可以适用两个税率,能够降低企业纳税压力。
在混合销售中,可以按照主业的税率缴纳增值税,这导致很多以货物销售为主,兼有服务属性,或者以提供服务为外在表现,实际提供服务所依赖的货物占大比例的业态都想改变所谓的商业模式,按照服务的低税率缴纳增值税。即企业销售的不是简单的商品,而是提供的整套解决方案。这样的方法被某些合理合规享受税收优惠政策,在安全合规的前提下,助力企业高效发展专家和财务总监所津津乐道,实际内含很大风险。
混合销售适用单一税率的例外情况是纳税人销售活动板房、机器设备、钢结构件等自产货物的同时提供建筑、安装服务。例外的原因可能是这类产品安装较为复杂,安装成本高,占整体销售收入的比例高,这不同于一般的混合销售能够识别主导的业务是产品还是服务,按照货物销售或者安装服务征收增值税容易引起适用税率上的争议。

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